Was gibt es beim Kauf einer Wohnung in Österreich zu beachten?
Beim Kauf einer Immobilie in Österreich, in unserem Fall beim Kauf einer Wohnung gibt es ein paar Aspekte zu berücksichtigen. Die Recherchen zu Beginn und ein erstes Stöbern auf verschiedenen Immobilienportalen und Anzeigenformaten können wir getrost weglassen. Derer gibt es unzählige und einige davon können als gute erste Orientierung dienen. In diesem Artikel beleuchten wir anhand einer Checkliste die wichtigsten Schritte beim Wohnungskauf selbst.
Checkliste für den Kauf einer Wohnung
1. Finanzierung absichern
Vor der Besichtigung der Wohnung und dem Einholen von detaillierten Informationen sollte sich der potenzielle Käufer die Finanzierung sichern. Will man den Kaufpreis teilweise durch einen Wohnbaukredit finanzieren, kann ein Wohnbau-Finanz-Experte, meist ein Mitarbeiter der Hausbank, behilflich sein. Jedenfalls sollte man sicher sein, dass die eigene Bonität so ausreichend ist, dass man mit den vorhandenen Eigenmitteln und einem zusätzlichen Kredit die Kaufsumme aufzubringen imstande ist.
2. Besichtigung der Wohnung
Wenn eine erste Auswahl der in Frage kommenden Objekte getroffen wurde, wird ein Besichtigungstermin vereinbart.
- Die Wohnung sollte, um die Licht- und Straßenlärmverhältnisse zu überprüfen, zu verschiedenen Tageszeiten besichtigt werden.
- Gibt es Beeinträchtigungen zum Beispiel durch einen Lebensmittelhandel um die Ecke, wo jeden Tag um 5.00 Uhr Waren angeliefert werden, oder eine Werkstatt, wo bereits um 6.00 Uhr in der Früh gehämmert und geschweißt wird?
- Gesamteindruck des Hauses: Sind die Fassade, der Eingang des Hauses und das Stiegenhaus sauber und ansprechend? Und wie schaut der Müllraum aus?
Kauft man eine Wohnung, so kauft man Anteile an einem Haus – vom Keller bis zum Dach alles anteilig. Daher ist es wichtig, auch den Zustand der technischen Anlagengenau zu überprüfen, das sind vor allem:
- Zentralheizung
- Lift
- Dach
- Steigleitungen
3. Einholen von Informationen über die Wohnung
Für die Wohnung selbst ist es ratsam einen aktuellen Energieausweis mind. der letzten 6 Monate einzuholen (Aufstellung des Wärme- und Energiebedarfs), weiters sollte in den Wohnungseigentumsvertrag Einsicht genommen werden. Darin sind Regeln für den Betrieb des Hauses festgeschrieben – Rechte und Pflichten, wie beispielsweise wer für die Fenster zuständig ist, wie mit der Reparaturrücklage zu verfahren ist usw.
Dann gibt es noch das Nutzwertgutachten. Es legt fest, wie die gesamten Betriebskosten des Hauses auf die einzelnen Objekte aufzuteilen sind. Als Grundschlüssel gilt die Fläche der Wohnung in Quadratmeter. Dazu gibt es je nach Lage der Wohnung Zu- oder Abschläge. So wird für eine höher gelegene Wohnung ein Zuschlag zu berechnen sein, für eine Souterrain-Wohnung hingegen ein Abschlag.
Weiters ist es wichtig, Einsicht in die letzte Betriebskosten-Abrechnung und das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung (Pläne für die Zukunft) zunehmen. Teil der Betriebskosten-Abrechnung sind die monatlich zu bildende Rücklage, die für spätere Reparaturen am Haus gewidmet ist, alle im Laufe des Jahres anfallenden Betriebskosten, wie beispielsweise Müllabfuhr, Reinigung, Versicherung, Lift und Kosten für die Hausverwaltung.
Kauft man eine Wohnung im Altbau, so ist es auch ratsam, den Mietpreisrechner der Stadt Wien (Altbau) für die Recherche heranzuziehen.
4. Zweit- oder Drittbesichtigung der Wohnung
Vor der endgültigen Entscheidung sollte eine Zweit- oder Drittbesichtigung der Wohnung stattfinden. So kann auch überprüft werden, ob alle eventuell festgestellten Mängel behoben wurden und ob der aktuelle Zustand der Wohnung den Erwartungen entspricht.
5. Stellen eines Kaufanbots
In der Regel bereitet der Makler das Kaufangebot vor und geht es gemeinsam mit dem Kauinteressenten durch. Darin werden unter anderem Kaufpreis, Zeitplan, Vertragsparteien etc. festgehalten beziehungsweise geregelt.
Alle rechtlichen Details zu regeln ist wichtig, um sowohl den Käufer als auch den Verkäufer abzusichern.
6. Kaufvertrag
Im Kaufvertrag selbst sollten alle wesentlichen Details festgehalten werden, einschließlich der übernommenen Einrichtungsgegenstände, eventueller Mängel und der Zahlungsmodalitäten. Hier kann ein Notar oder Rechtsanwalt wertvolle Unterstützung leisten, um sicherzustellen, dass die rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und es zu einem für beide Seiten zufriedenstellenden Vertragsabschluss kommt.
Die Bezahlung sollte unbedingt über ein gesichertes Treuhandkonto eines Notars oder Anwalts erfolgen, um beide Seiten – Käufer und Verkäufer – bestmöglich zu schützen.
7. Kosten, Nebenkosten und Steuern
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf in Österreich rund 10 Prozent Nebenkosten an. Das sind neben der Grunderwerbssteuer, noch die Gebühren für den Notar oder Anwalt, Makler und Kosten für die Grundbucheintragung. Die Grundbucheintragung betreffend gibt es aber unter bestimmten Voraussetzungen seit 20. März 2024 eine Befreiung der Gebühren. Unter anderem gilt die Gebührenbefreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000. Siehe auch unter: Grundbuch-Eintragungsgebühr – die Eintragung ins Grundbuch erfolgt erst, nachdem alle Gebühren und Steuern beglichen sind.
Nachdem Abschluss des Kaufvertrags und der Begleichung aller anfallenden Kosten wird der Eigentumsanspruch des neuen Eigentümers im Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung ist der letzte formale Schritt im Prozess des Immobilienkaufs und macht den neuen Eigentümer zum rechtmäßigen Besitzer der Wohnung.